楼市调控频频放大招 打破房价越调越涨的“怪圈“

【以下信息来源“光明网”，由楼盘网于2017-04-28 07:34:06整理提供】

2015-2016年我国一线城市和二线城市房价上涨，促使政府采取紧缩的楼市调控政策。2017年以来，楼市调控进一步升级，更为严厉的调控措施陆续出台。与去年调控政策相比，不仅政策力度更大，而且不再集中于一、二线城市，限购、限贷、限卖和规范市场等各方面的政策袭卷了部分三线城市和环一线城市的四线城市。

回顾楼市调控政策

调控升级既不同寻常又在意料之中

我国楼市调控政策的出台具有如下明显的特点：每当房价上涨过快时，政府就会出台限购、增加交易契税、提高房贷首付比率甚至限贷等楼市紧缩政策;一旦经济面临较大下行压力，政府不仅会取消楼市紧缩政策，还会转向扩张政策。与之对应，我国楼市调控政策的效果也有如下明显的特点：紧缩政策只是暂时地抑制楼市的交易，对房价影响不大;而紧缩政策的取消和扩张政策的实施会刺激房价开始新一轮上涨。这种调控思路导致我国房价陷入越调越涨的恶性循环。

以2008年以来我国楼市调控政策为例。受次贷危机的影响，2008年政府开始实施各项扩张政策，其中包括楼市扩张政策。但是，这些政策导致我国房价大幅上涨，从而促使政府在2010年开始实施楼市紧缩政策，一直持续到2013年而且越来越严厉。观察我国主要城市的住房成交均价和成交面积可以发现，2010年到2013年住房成交面积下降明显，但是房价并未显著下降。由于我国经济增速不断下滑，2014年政府重拾楼市扩张政策，以此刺激经济增长，房价又开始新一轮的上涨。而这一轮房价暴涨促使政府于2016年实施楼市紧缩政策。

与以往不同

2017楼市调控在经济缓中趋稳但尚未回暖下进行

2016年四个季度我国GDP同比增速分别为6.7%、6.7%、6.7%和6.8%，环比增速分别为1.3%、1.9%、1.8%和1.7%，这显示我国经济仅仅有企稳的迹象，尚无回暖的趋势。如果扣除由于房价暴涨带来的房地产业的超常拉动效应，GDP增速可能更低。在拉动我国总需求的三驾马车中，固定资产投资最为重要，而2016年全国固定资产投资仅增长8.1%，比2015年回落1.9个百分点。其中，国有控股固定资产投资增长18.7%，而民间投资仅增长3.2%，投资主要靠国有投资拉动。虽然自2016年9月份以来民间投资增速开始回升，阶段性筑底迹象明显，但是民间投资增速的断崖式下滑和持续低迷依旧表明私人部门对经济前景的悲观预期。

虽然2017年楼市调控升级的宏观经济背景不同寻常，但是笔者认为，这也在意料之中。2015-2016年一线城市和二线城市房价暴涨进一步推高了我国的房价水平，房价泡沫明显——不仅房价的绝对水平很高，而且衡量房价相对水平的房价收入比和租售比等指标也很高，四大一线城市的各项房价指标都已经位居世界前列。高房价隐含着极大的金融风险，居民杠杆和开发商资产负债率都在快速上升。如果任由房价继续暴涨，一旦泡沫破灭必然引发严重的金融危机和经济危机，2007年次贷危机就是前车之鉴。因此，2016年末闭幕的中央经济工作会议明确提出将防控金融风险和资产泡沫作为2017年宏观经济政策的主要目标——“要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险”，并且提出了坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。这意味着中央要求加大对投资投机性购房的打击力度。由此可见，2017年房地产市场调控升级虽然不同寻常，但也在意料之中。

不走寻常调控思路

打破“越调越涨”的怪圈

本次政府之所以采用不同寻常的楼市调控思路，是因为中央已经认为到，唯有这样才能打破我国房价越调越涨的恶性循环。我国房价之所以越调越涨，是因为开发商和购房者都已经形成了楼市紧缩政策不会持久的预期。房地产业在拉动我国经济增长方面具有举足轻重的作用，而经济增长一向是我国宏观经济政策的首要目标。因此，每当经济面临较大下行压力时政府不但会取消楼市紧缩政策而且会转向扩张政策。这种调控思路导致的直接后果是，当政府出台楼市紧缩政策时，开发商和购房者都会形成这些紧缩政策不会持久的预期。由于开发商预期未来当这些紧缩政策取消时房价和需求都会上升，所以不会显著降低住房的销售价格，而是选择与政府博弈。购房者预期紧缩政策的取消以及扩张政策的实施会导致房价新一轮上升，所以一旦政策转向就入场购房，促使房价开始新一轮的上涨。

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