“营改增”实施对揭阳楼市影响甚微

3月24日，财政部和国税总局公布了全面推开营改增试点办法。5月1日，在全国范围内全面正式推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围。此次“营改增”中，包含了建筑和房地产两大行业，增值税税率为11%，二手房买卖税率为5%.事实证明，每一个房地产行业的政策变动，都会引发全社会的极大关注。那么，此次“营改增”的实施，税率变动和征收方式变化，会对楼市产生怎样的影响呢?

二手房交易税费降低

5月9日，也是“营改增”全面实施的第九天，记者来到市区阿徐中介门店看到，工作人员正在给前来咨询的客户介绍房源，除了房源基本信息外，提到最多的就是关于“营改增”后交易税费问题。

“‘营改增’影响最明显的，便是买卖二手房交税有所降低，从长远来说，有利于楼市交易、流通。”该店负责人阿徐表示，新政不仅依然延续此前的个人购买2年以上营业税免征优惠政策，还仍然由地税机关征收，维持办税资料不变、办税流程不变、办税场所不变，但税负略有下降。

据了解，此次“营改增”新政明确，房地产开发企业征收11%增值税;个人购买不足2年的住房对外销售，按5%全额征收增值税;个人购买2年以上的住房对外销售，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，这意味着，对揭阳来说，二手房交易“营改增”后，将完全平移现行二手房交易营业税政策，即过去征营业税5%，现在改为增值税还是5%.以一套100万元的房屋为例，过去征收营业税5%时，如果房价是100万元的话，100万乘5%，交5万元的营业税，现在如果房价还是100万元的话，是100万÷(1+5%)×5%=47600元，少交税2400元。

一二手房房价影响不大

“营改增”使得二手房交易税费变少了，那么，房价会不会随着降低?显然，这是人们更为关注的问题。“‘营改增’不会对一二手房价格造成冲击，这是因为税收变化对房地产企业利润产生影响，但并不会直接影响房价，而房价本质上是由供求关系决定的。”从事房地产行业多年的刘先生表示，新政明确，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，可扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。扣除土地成本虽然是此次“营改增”试点给予房地产业最大的红利，但最终不是成本决定房价，而是市场决定房价。

对于我市房地产市场而言，去库存已经成为当前主旋律，市场已经从卖方市场转型买方市场，消费者日渐理性。从近段时间消费市场来看，房企为加快去库存步伐，纷纷加大优惠力度，以价换量，相比房企几千近万元的大幅度让利，“营改增”后带来的利好也就被大多数购房者忽略。就目前来说，“营改增”的实施对整个楼市影响甚微。

但必须肯定的是，随着政策细则的进一步明确，房地产业的过渡期政策范畴不断放宽，土地成本纳入虚拟抵扣环节，房地产企业采取预收账款方式销售不动产项目的预征税款率远低于营业税下的相应税率，这给房地产行业税收减负带来了良机。在去库存的大背景下，不断出台的楼市新政包括“营改增”在内，对提振行业信心显然都有着积极作用，都会不同程度刺激买方市场的需求释放，同时让卖方市场对未来走势充满期待，从而促使产业形成更好的良性循环。