专家称农民在城市买房落户 收入水平将提高两倍！

最新研究显示，农业转移人口等非户籍人口在就业地落户成为新市民，意味着他们的收入水平将提高两倍。

4月21日，中国房地产开发集团理事长、北京大学光华管理学院兼职教授孟晓苏，中国人民大学国家发展与战略研究院研究员罗来军撰文认为，这将使进城农民达到城镇居民人均收入水平，将极大改善这部分人民群众的家庭生活状况，化解“留守儿童”、“留守老人”等因只能个人进城务工所遗留下的社会问题，让农民全家都能“过上城里人的好日子”，同时释放其消费潜能，成为扩大内需的重要力量。

进城农民“两鼠”现象亟待改变

中国城镇住房制度开始经历第二次重大改革。

第一次是1998年启动的房改，当年国务院颁布了23号文《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这次房改的最大成效是在中国实现了城镇居民的住房商品化。

第二次则是2015年12月21日中央经济工作会议提出满足新市民住房需求为主要出发点的住房制度改革，意味着新一轮房改的启动，被社会称之为“二次房改”。

两位专家认为，“二次房改”和原有的住房制度改革是继承和递进关系，但又是比1998年城镇房改更加意义深远的重大改革。“二次房改”要实现两大目标：推进新型城镇化和稳定房地产市场。同时还应认识到，“二次房改”比“首次房改”更加复杂，“二次房改”涉及的环节和因素更多，需要进行顶层设计，制订和落实系统性的住房制度改革措施。

“二次房改”的主要出发点为满足新市民住房需求，完成这一中心任务将涉及一系列改革环节。按照农村人员转移进城成为新市民的空间逻辑，整体改革体系可以分为在乡村领域的改革环节和在城镇领域的改革环节。完成好这两部分环节，才能处理好农村人员成为城镇新市民的整个进程，更好地推进新型城镇化和发展城镇房地产市场。

就进城农民来讲，总体上农民的收入较少，进城务工的多数农民工收入也不高。他们成为新市民在城镇买房，仅靠其打工挣钱往往是不够的。其它资金依赖于他们原来所在农村的土地制度改革，特别是宅基地规范流转，可成为农民进城购房的重要经济支撑。

两位专家说，在农民进城成为农民工和新市民之前，他们不是没有住宅的无家可归者，而是农村宅基地与农村住房的拥有者。他们中的许多人进城务工多年，为购买城市一小居苦苦积攒，居住条件多数很差。可在原籍却闲着宅基地和住房不能合法转让，形成“农村空着大房子养老鼠，自己全家在城里住得像老鼠”的怪现象。

一旦农民把农村住宅转让给城里人，就会受到指斥，说这种转让“违法”，要严厉打击转让者与“小产权房”购买者。近年又发明出所谓“给农民留一条退路”的说法，阻碍着进城农民转让宅基地和在就业地购房落户。两位专家称，上述问题成为农民进城和城镇化发展的重大障碍，需要通过农村土地制度改革予以解决。

两位专家分析，在农村土地制度改革中，最关键的是要做好土地确权以及入市流转。农民在农村拥有自己的宅基地与在宅基地上自建的住房，还有承包经营的土地。土地确权改革就是让农民对农村宅基地的使用权、在宅基地上自建住房的房产权、承包土地与山林的经营权等，在法律上得到承认和保障。农民获得土地确权之后，农村宅基地和承包土地就可以进行流转，获得房产证的农宅也可以根据农民自己的意愿，进行抵押、担保和转让。

2013年中央十八届三中全会提出“改革完善农村宅基地制度”以及“慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”，中央政治局会议要求“支持引导其依法自愿有偿转让上述权益”。应落实好这些会议精神，制订政策实现农村宅基地和住房改革方面的突破。同时充分发挥“小产权房”的多种价值，使这种“永久产权土地”成为未来中国城镇居民的住宅用地形式之一，让我国土地制度更好地与国际接轨。

两位专家认为，农村土地制度改革还需要处理好农村建设用地与城镇建设用地的转换。从2008年起“地票制度”已在重庆市域范围内进行试点，并获得初步成功。但农民进城务工是跨地域的行为，“地票进城”不能仅局限于本省和本市的范围，而要允许“地票”在全国范围流通。此外，有些农民全家进城落户成为城镇新市民，需要把全部生活基础从乡村转移到城镇，未来的改革措施还要积极探索进城落户农民对土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权的依法自愿有偿退出机制。通过退出机制改革，使新市民获得一笔足量的合法收益，有效增强其进城后的经济实力。

进城农民收入水平将提高两倍

两位专家分析，进城农民成为新市民之后，其住房购买能力的两个特征将突出显现：一是整体资金实力与城市原居民相比仍会较弱;二是新市民之间的资金实力差异较大，有的新市民具备了比较雄厚的住房购买能力，而有的购买住房仍很艰难。 针对新市民的住房购买能力状况，两位专家认为，需要发展差异化的住房市场。资金实力强的新市民可以购买住房，包括可以购买条件好的大房子;而资金实力有限的新市民则进入住房租赁市场，租房子居住。

此外，把公租房扩大到非户籍人口的改革，能够进一步扩大住房租赁市场的需求。随着新型城镇化的发展，农村人员有序进城，形成持续增加的新市民，那么新市民的住房购买需求和租赁需求就能够支撑起城镇买房和租房的长期稳定的住房市场。

当前，城镇中的住房租赁市场比较薄弱，不仅市场规模较小，而且还存在着结构性问题，租房者以流动的单个工作人员和打工者为主，以家庭为单位进行租房的现象并不多，采取租房的方式解决家庭长期居住的行为更是微乎其微。

分析显示，对于住房租赁市场的发展，也受到人们住房观念的影响，人们的传统观念认为家庭解决住房问题就要买房。但随着经济形势和住房形势的发展，人们的这种观念很快就会转变。住房租赁市场发展滞缓还有住房制度的因素，现行租房制度存在着诸多问题，比如缺乏长期稳定性，房东可能随时终止租赁合同;也无法按照居住者的意愿进行装修与维护，因为房子不是自己的。

两位专家认为，未来发展住房租赁市场，要在住房制度设计上避免现有的租房中的问题，如改变租赁合同一年一签的方式，政府可以用减税和补贴等措施，鼓励出租方根据租房者的需要，采用长期合同进行租赁。随着住房租赁市场的不断建设和完善，将会吸引更多的家庭进入住房租赁市场。对于不具备购房条件的新市民家庭通过住房租赁市场解决居住问题，是非常经济和便利的选择。住房租赁市场是房地产市场可以挖掘的巨大市场，将能够对现行的市场带来突破。

户籍制度改革是“二次房改”的重要环节之一。两位专家表示，加快农民工市民化，需要户籍制度改革帮助进城农民顺利转为新市民;允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，也要依靠户籍制度改革来实现。

户籍制度改革对城镇房地产市场的作用非常明显，通过农民工市民化，促使农村人员进城转变为城镇新市民。新市民会成为城市住房购买市场、住房租赁市场这两大类市场的生力军。因此“二次房改”中的户籍制度改革能够为城镇房地产市场带来源源不断的需求者。

它的意义还不止于此。研究显示，农业转移人口等非户籍人口在就业地落户成为新市民，这意味着他们的收入水平将提高两倍，达到城镇居民人均收入水平。它将极大改善这部分人民群众的家庭生活状况，化解“留守儿童”、“留守老人”等因只能个人进城务工所遗留下的社会问题，让农民全家都能“过上城里人的好日子”，同时释放其消费潜能，成为扩大内需的重要力量。

“二次房改”面临着一个紧迫任务，即化解房地产库存。这一轮的去库存光靠现有的城市居民消化力度明显不够，而进城农民将能够成为三四线城市去库存的购买者群体。

两位专家认为，此次中央将鼓励农民进城购房与化解房地产库存相结合，有利于动员地方政府以及开发企业群策群力。政府可以考虑进行一次性财政补贴，刺激购房需求;房地产开发企业则应以团购等方式适当降价，通过让利吸引购房者。

此外，还需要逐步开发和完善对进城农民的金融支持，提供公积金贷款买房，成立抵押贷款担保公司提供抵押贷款买房等金融服务。通过政府、企业、金融机构多方努力，逐步形成“财政一次性补贴—开发企业降价让利—公积金贷款—抵押贷款”多方共举的进城农民买房新局面。

两位专家认为，这次的化解房地产库存具有不同寻常的意义，不仅仅是去库存的短期行为，而是以房地产库存作为问题导向，倒逼改革，以化解库存带动两项重大改革：住房制度改革和户籍制度改革。这次改革将实现惠及人民群众的伟大目标。

两位专家认为，目前所启动的“二次房改”之所以比“首次房改”更加复杂，是因为涉及到城镇与乡村之间的互动关系，涉及的环节和因素更多。因此，改革措施需要一环套一环，多个环节形成一个完整的体系，共同推进。如果其中的部分环节滞后，就会拖累整体的改革成效，也将使其它环节的改革难以持续地推行。