“人口净流入”才是房价调控,看不到的隐形大手!

自“京七条”、“深八条”、“沪七条”等一线城市楼市调控政策出台后，全国各地吹响了调控加码号角，“N条”式的房产调控措施也纷纷出台。2018年调控政策力度更是空前，加息、开征房产税等消息不断爆出，悲观的论调逐渐占据上风，“房价即将崩盘”的声音不绝于耳。

18年进入3月份，在热门一二线城市中，部分城市首套利率已大范围执行基准利率上浮20%，二套利率也同步上调。有城市个别银行已将首套利率上调至基准上浮30%-40%，且有越来越多的银行和城市加入这个上调趋势。

房贷利率上浮40%，买房要多花多少钱?

假如现在贷款100万，利率4.9%，等额本息，还30年，那么还款总额为191万元，月均还款5307元;若利率上浮20%，在同等条件下，还款总额为213万元，月均还款5918元，30年需多还银行利息22万。若按照利率上浮40%计算，还款总额236万元，月均还款6559元，30年需多还银行利息45万。

这也就意味着贷款100万，利息就要增加45万!

然而，房贷利率上涨还没有到头!

对于个人住房贷款，央行进行了表态。近日，央行副行长潘功胜在两会期间答记者问这样表示，的确，房贷利率是略有上升。但大家从稍微长一点的周期来看，它仍然处于比较低的水平。商业银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价，对住房贷款利率自主进行定价，扩大利率的浮动区间，总体上符合利率市场化的要求和趋势。

还有一个担心，就如央行副行长潘功胜所说的，贷款利率目前仍处于比较低的水平。目测今年美国还要加息三次左右，如果中国不进行加息，中美利差的优势就会消失，结果就是资本外逃会变得更严重。一旦中国也进入加息通道，就不是加一次就完事了，加息是一个长期趋势。加息过后，房贷就更不只当前这么多了。

很多人经常说，楼市黄金时代一去不返。却很少人真正能说清楚，什么样的楼市才算黄金时代。

21世纪初的深圳，经过20多年飞速发展，已经吸引了非常多外地打工族。那时，深圳的房地产属于刚起步没多久的阶段。路牌遍地是首付1成、首付1万、甚至首付0元的广告。福田一套刚需楼盘，月供只需要2000多，而租金，却达到2500-3000。

上世纪90年代，来福田区求职的女工。当时的深圳是改革开放的最前沿，在许多人心目中就是遍地是黄金。

为什么租金比月供贵好几百呢?因为，来深圳的淘金客们，都在犹豫一个问题，是落户扎根，还是回老家发展?

第一批深圳房产投资客敏锐的嗅到了机会。买入入住率高的楼盘再出租，轻松付首付，让租客还月供。完全不用担心还贷风险。

所以，一定要珍惜人口净流入，租金可以抵月供(也就是租售比30年)的城市。这样的城市房地产处于被低估的原始阶段。比如08、09年的北京上海，14年的杭州。

数据表明，2017年杭州市常驻人口达到946.8万，比上一年增加了28万，接近两倍的净增长创历史新高。单2017年的人才净流入率在所有城市中位居榜首。

飙升的人口让杭州在上轮房价大涨后永远定格在了一个新的高度，房地产热度远超了苏州、南京、上海等其他长三角城市。即使在17年国家严控楼市不断加码的态势下，对房价的影响也被大量涌入的人口冲淡了。