楼市调控风暴席卷海南

伴随着自由港建设靴子的落地，重大利好光环加持下的海南催生了经济热潮，但对于这个曾经在中国房地产发展史中，扮演重要角色的岛屿省份来说，突如其来的房地产严控政策的接连出台，将带来其经济结构和房地产行业的局势之变。

据了解，3月31日，海南出台堪称全国最严的房地产调控政策，随后4月16日，政策再度“穷追猛打”，及至4月22日，海南省再次发布《中共海南省委办公厅 海南省政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》，调控政策再度加码升级。

对此，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷指出，在海南明确建设“自由港”之下，更重要的是，这意味着海南省已经全面调整了战略思路，“由过去的眼睛向内转变为迎接世界，由传统产业思维调整为升维发展逻辑，房地产业将不再被视为可以依赖的支柱产业，转而成为配套新兴产业的配角产业”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则对时代周报记者表示，当前海南出台的房地产调控政策逻辑很清晰，“房住不炒”的思路会延续，同时未来有保有压的政策思路很明显。其中对于自由港建设的各类地产业务支持会加大，而对于一些滨海住宅或其他项目，管控会严厉。

诚然，海南产业结构的调整势必将影响区域内楼市交易的走势，长期来看，甚至乎房地产行业也将迎来新的变局，而对于此前已经在海南布局的房地产企业来说，也必然会带来影响。

对此，时代周报记者采访多家在海南有项目或土储的房企了解应对措施。

雅居乐方面对此回应表示，一直以来，雅居乐坚持贯彻执行中央“房住不炒”的思路，同样也坚决拥护国家对海南的战略规划，雅居乐深耕海南已愈十年，多元化产业布局涵盖地产、环保、教育等多个板块，清水湾项目本身也已在过去十年中逐步形成了教育、婚庆、会展、游艇、旅游、环保、文体等八大产业布局，在未来，随着海南作为自由贸易试验区的建设进程，雅居乐也将积极响应新时代的召唤，结合自身优势，参与多元产业的发展，为海南的提速发展贡献一己之力。

海南楼市之变

4月13日，在建省30周年大会上，海南省获得党中央支持，将建设自由贸易试验区，逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。次日，新华社发布中共中央、国务院《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(简称《意见》)，全面阐述海南发展自贸区、自贸港等相关实施要点。

相比此前上海、广东、天津、福建等地建设的自贸区，海南省明确建设自贸港被业内认为是其时自贸区的升级版，未来海南的开发力度将是自贸区不可比拟的，其在产业、交通、人口、房地产方面均将迎来一次国家重大战略政策的机遇。

面对海南陡然大开的经济前景，无论是经济圈的讨论热度，还是资本市场的指标均呈现出了新一轮的海南经济热潮。不过，不同产业升级的服务及技术行业，海南的房地产迎来了接连的政策严控加码。

据悉，在海南明确建设为自贸港之前，3月31日，海南省发布《关于做好稳定房地产市场工作的通知》加码楼市限购政策，规定非琼籍居民家庭只能买一套，而且首付要不低于七成。

仅半个月后，4月16日海南省住房和城乡建设厅发布《关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知》，4月22日，海南省政府再度发布政策，规定在已出台限购政策的基础上，实施全域限购;严格限贷、限制转让和价格备案管理，取得不动产权证满5年后方可转让。

对此严跃进对时代周报记者表示，海南此次全省实施限购做法，在于为了管制购房投资投机行为，同时为海南自由港建设提供更好的环境。从购房需求看，近期各类炒作概念的现象增加，所以对于房地产市场来说，积极管控需求很有必要。而对于自由港来说，通过此类政策，利好房地产市场的稳定，也可以为后续发展提供更好的土地等资源的支持。

事实上，在近期国家统计局发布了2018年3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，受海南新一轮改革开发政策红利推出，海南省省会海口的房价上涨过快，其新建商品住宅销售价格环比上涨2.1%，排在第一位。

不过值得注意的是，在经过2010年的“国际旅游岛”概念热炒后，海南楼市逐渐复苏并走向火热。虽然期间不乏房地产政策调控，但在过去的2018年春节，海南旅游热引发的“天价机票”也让业内对海南楼市持续看好。

谁是海南大地主?

诚然，海南产业结构的调整势必将影响区域内楼市交易的走势，长期来看，甚至乎房地产行业也将迎来新的局势之变，而对于此前已经在海南布局的房地产企业来说，也必然会带来影响，但谁是海南的最大地主呢?

据资料显示，企业在海南的土地储备大概分两类，一是本土企业的“自留地”，二是外来企业的“跑马圈地”，其中“跑马圈地”曾在2009年前后出现过小高峰。

彼时，据相关媒体报道，“国字头”的中粮集团、中信集团、华润集团以及海航置业、富力地产鲁能置业等少数几个大地主，占据着海南房地产市场的大部分江山。一些开发商经过几年的“圈地运动”，慢慢成为当地的“地主”，手中拥有的土地储备均以千、万亩计。其中，包括雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界、保利地产，中粮集团、华润集团。

据各房企财报数据显示，截至2017年底，恒大在海南共有16个项目，土地原值161.7亿元，总土地面积高达1709.1万平方米;此外，融创在海南的总建筑面积为401.66万平方米，估计可销售可出租建筑面积为221.17万平方米;深耕海南旅游地产多年的雅居乐在海南共有4个项目，占地总面积为1163万平方米，富力地产的权益可售总建筑面积为305.6万平方米，碧桂园海南土储共有可售建面512万平方米;而海航则在海南18个县拥有土地储备和项目开发，仅在海口大英山老机场就拥有200公顷土地资源。

另外，根据中国指数研究院发布的《2017中国房地产百强企业研究报告》显示，目前已有恒大、万科、碧桂园、保利、中海、绿地、绿城、华润、融创、金地、鲁能、新城、旭辉、中南置地、泰禾、龙光、宝龙、海航、北辰等19家百强房企进入海南市场。

当海南此次“决不让海南变成房地产加工厂，以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖”之时，曾经炙手可热的土地储备是否会成为未来公司业绩的包袱呢?

对此，欧阳捷认为，海南建设自贸港，并不意味着房地产出局，相反地可以想象，随着产业和人口的导入以及政策的严控，海南的土地将越来越珍贵，海南的可售住房将越来越。

不过，房企可能要面对的是在土地开发中的角色之变。“在海南未来众多的定位中，产业地产的机会非常之大，比如文旅地产。未来，海南住房发展的主要出路就是租赁住宅、共享住宅，民间住房包括人均面积不多的农村住房也会被鼓励用于租赁住宅和度假民宿，其背后的逻辑就是在住房难以满足需求的时候，提高住房利用效率。”

具体到海南楼市，严跃进则认为，从后续市场发展角度看，潜在的购房需求会减少，当然这一点实际上也要求当地的房企和营销部门积极做好应对。同时，从实际情况看，当前类似市场其实还有很多新的风险，类似后续各类虚假营销等内容。这都是未来需要规范的。

“当然，若是市场交易低迷，放开也不是说没可能，但是房地产资产泡沫风险的防范是大前提，否则放开反而是有负面影响了。当前需要积极关注海南的产业规划和定位，这是后续房地产参与的一个重要逻辑。”他认为。