“非热点楼市”遇热？没错，一季度房地产投资涨了13%！

这两天，随着国家统计局发布的经济数据，有关房地产经济的新闻铺天盖地而来。据数据显示，一季度，全国房地产开发投资21291亿元，同比增长10.4%，增速比今年1月份至2月份加快0.5个百分点，比上年同期加快1.3个百分点。最关键的是，其中住宅投资增长13.3%。

对此，有业内专家表示，房企投资的节奏较快，有三个原因，第一是补库存的“机器”正在开动，且在加速;第二是近期部分房企积极进入三线、四线城市，尤其是三线、四线城市供地节奏加快，这都会带来拿地机会的增加;第三是建安成本或仍在提高，尤其是去年开始的水泥和钢铁的成本上升，这或带来开发投资中的造价成本上升，进而会在开发投资等数据中得到体现。但对于类似投资，如果后续持续攀升，或成为新一轮楼市监管关注的重点内容。

当前来看，房地产去库存任务初步完成。一线、二线、三线、四线城市商品房库存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12个月以下。

不过不得不提的是，一些非热点的城市正变为热点城市!也说明当前土地市场的基本面还是不错的，所以房企拿地方面也会有较好的表现，这会带来很多新的市场机会，体现了三线、四线城市补库存的窗口开启。当然这背后也要警惕，房企当前实际上也需要积极把控各类风险，因为所谓土地过热也会有各类新的管控内容出现。

单从3月份的待售面积数据看，首先是销售市场还是在降温，并没有强劲反弹，这会影响去库存的速度。其次可能是现房房源的规模确实没有以前那么多了，部分好房源基本去化，部分房源则可能确实是属于无效库存，难以去化了。

从到位资金来看，一季度，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%。

不过，在调控持续加码的趋势下，房企依然拿地热情不减。拿地多，也推动了房地产企业的融资需求。从各地楼市调控看，预计房企的资金还会受到继续的压力，这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧，对房企来说，2018年将是房企最近四年资金压力最大的一年。

二三线城市房价表现出不同程度的分化，此外，二手房与新房数据分化明显。据分析，由于新建住宅受限价政策影响，而二手房市场相对市场化，加上库存和新盘供应减少，二三线城市二手房逐渐活跃，再加上调控政策分化，除了15个核心热点城市外，其他二三线城市虽然也密集发布调控政策，但整体内容相对较宽松，对市场抑制作用弱，大部分城市目前依然以去库存为主。

从具体城市来看，二手房销售价格环比下降的城市有7个，包括北京、上海、厦门、成都、福州、武汉和郑州，上涨的城市有59个，持平的城市有4个。其中，乌鲁木齐环比涨幅最高，达2.1%。此外，海口、太原、青岛、西安、济宁和哈尔滨等热点城市环比涨幅均超过了1%。同比来看，二手房销售价格下降的城市有7个，上涨的城市有63个。最高涨幅为13.8%，最低为下降6.8%。

以二手房价下降明显的北京市为例，有记者3月份曾实地走访调查发现，北京市二手房降价明显，幅度在15%~20%之间，不少二手房价格每平方米下降1万元~1.5万元。另外，据我爱我家市场研究院统计数据显示，2018年一季度，北京二手住宅成交均价环比去年四季度下跌了3.6%，同比去年一季度则下跌了12%。与去年房价处于峰值时的二季度相比，房价跌幅更是达到了14.7%。

此外，实际上全国各大城市于3月份再次启动房地产调控，主要以差别化调控精准瞄向房价上涨过快区域。

据统计，从3月以来，全国超过20个城市再启房地产调控，合计发布房地产调控政策内容达到了26条，叠加1~2月份的超过50次调控，前三月全国主要城市发布房地产调控已经超过76次。

数据显示，分区域看，部分二三线城市房价上涨过快，其中东北与西部房价上涨最为明显，秦皇岛和长春等楼市上涨过快，在环比增幅中位于前三。而东部地区在调控政策影响下，出现了成交面积的下调的情况。

对于长春等市场表现来说，二手房价格同比增加5.7%，此外，大连和哈尔滨二手房价格分别上涨6.7%和8.5%，呈现出东北市场的价格崛起现象。

实际上，目前包括兰州、三亚、淄博和阜阳等多个城市发布了楼市调控的新政策。其中，大连、淄博和衢州等地，差异化调控从“因城施策”升级为“因区施策”，同时，大连、阜阳和昆明等地出台的调控政策表明，“限售”范围进一步拓展。这意味着，新一轮楼市政策在保持严厉调控的态势之外，限售政策已下沉到三四线城市及县区，差别化精准调控更加明显。