一堆pe3、pe2的内房股，真的都那么便宜吗？

下半年以来，出来挖掘内房股的投资者也突然多起来，一看发现感觉找到宝藏，一大堆前瞻pe只有3倍4倍的，甚至有2点几倍的。有的是采取平均买入一揽子3，4pe的，有的选最低的;真的是越低回报越高吗?有没价值陷阱呢?

一、简易策略

首先说，如果买入一揽子最低的，应该说大概率会是跑赢内房指数的，但是否越低越好，这点值得探讨。

二、观察美国REIT的启发

想起自己曾经在今年观察美国房托REITs时，价格对现金流(AFFO)倍数有从3倍到20倍以上的同时存在的，虽说市场可能错配，但也不至于完全失衡这么离谱。有些便宜得有些原因，最后发现一家不到4倍的突然宣告因为租户质量问题，大幅降低派息，现金流减少，一天暴跌20%以上，所谓价值陷阱。

三、低pe内房会不会有价值陷阱

有几点需要思考，特别当你纯粹只通过pe或市销率去作为你的买卖决策时：

1)是否存在布局过于局限于个别城市的情况?

2)是否利润率其实严重低于同行?

3)是否存在小房企周期性推盘高峰的情况，未来增长还可期吗?

4)当下的拿地节奏如何，未来支撑现在的底pe能几年?

5)更重要的，管理层有没瑕疵，披露有存疑?6)流动性有没问题?

四、溢价来自哪里?小贵值得吗?

又好又便宜的，当你遇到了，当然需要大胆下重注，我个人现在对禹洲地产(01628)就是这个态度，然后耐心等待均值回归;有些标的，现在看起来在低估的池子里看起来小贵一点，例如旭辉控股集团(00884)，别人pe3，他3.8，但有些要素是有溢价的：

1)高成长溢价，这点我已经在下面的文章细叙，长远看，当下看似价格高20%，如果考虑上成长性差异，其实不贵; 买烟蒂，赚的是一次性价值回归到NAV净资产的钱，买低估加成长，赚的是价值回归加成长，加优质管理层给你的惊喜的钱;

2)管理层以及公司治理的溢价，只想说一点，这么多年看回来，一定观察管理层有没小股东的心，如果没，公司赚再多的与小股东无关;管理层有问题或存疑的个人绝对不会重仓，无论多便宜;

3)流动性溢价，很简单，1500亿市值的，和300亿市值的，和100亿市值的，日成交量10亿，1亿，1000万的，能简单用pe来比吗?机构，大资金进得了吗?进了，出得了吗?

4)财务安全性，负债率，融资成本比别人高到什么程度?旭辉和禹州只有5点，6点，过高的融资成本，顺境时没问题，但下行周期长了，就得断臂求生了;

5)区域布局，成功完成，或证明了能够全国性布局是应该获得溢价的，为什么?因为只能区域性布局，最多是成为区域龙头，这是有一定天花板的，而且地域风险肯定比全国大，当然，重仓区域是最佳区域的，例如大湾区等，那挺好;一般来讲，证实了能够跨多区可复制成功发展的，说明他的天花板高很多。

五、投资不单是算数

十多年前初入港股市场时，我也曾很为发现遍地的PB0.2，0.3，甚至0.1的有资产的疯狂折价地产股激动不已，但慢慢，越来越看重管理层，被证明的过往绩效，成长性，财务安全性，资产布局。当然，我个人还是从来不对单为成长性买单的。必须是低估或轻度低估+高成长。