商品房、安置房、小产权房、房改房…有啥区别？

购买二手房过程中，购房者们常常会听到许多不同的房源名称：房改房、安置房、集资房、小产权房……

  看到这些名词是不是觉得云里雾里的?

  先不用头大，看过房总管下面的梳理，你就明白了。

  商品房

  商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房是我们平时接触最多的，一般的住宅、公寓、商业办公类(即商住两用)都在此范围之内。

  此类房屋市场流通过程中需要注意的是此类房屋的产权是否清晰，即有无纠纷、查封、冻结、保全、*押等。

  集资房

  集资房是由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设的房子。

  集资房产权归单位，单位持有房产证(也就是说一般情况下集资房没有房产证，但根据政策可以办理)，但个人可使用，不允许交易。

  遇到集资房，一定要看卖方(拥有人)是否基本全部产权(房产证、土地使用证)，同时还要看单位有无特别限制条款等。等取得房产管理部门对外出售许可后，才能买卖。

  安置房

  安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。

  但是按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。这也就直接导致了安置房的市场流通上存在着较大的不确定性。

  经济适用房

  是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定，是具有社会保障性质的商品住宅。

  由于经济适用房建设用地实行国家统一划拨制，享受免征地土出让金等各种**措施，使得建设成本明显低于商品房。因此，经济适用房的房主只享有房屋占有权、房屋处分权、房屋使用权而不能享受房屋收益权，如将房屋上市交易，必须补交土地出让金及各种税费后才可上市。

  小产权房

  小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

  小产权房有证，但仅仅是《宅基地使用证》，房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。也就说，买小产权房不能办理过户手续，房虽然买了，但证还在别人名下。

  房改房

  房改房，是指于1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物，是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策，现如今又可以叫做已购公有住房(已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房)。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

  房改房上市交易的手续比一般的二手楼交易程序多了一条，即原业主经过鉴定，拿到上市审批方可按二手房交易程序进行交易。